불법면대와 건축주의 피해가 급증하고 있다
소규모 건설업면허 시급하다!
건축의 미래를 기대하기 힘들어, 끊어져 버린 계단
젊은 건축사들이 시장을 떠나는 이유를 직시해야
소규모건축물 시장이 온갖 불법과 편법으로 진흙탕이 되어 버린 원인 중에 가장 큰 이유로 많은 전문가들은 종합건설면허의 시공 확대를 원인으로 지적하고 있다. 기존의 661㎡ 이상만 종합건설면허를 가진 업체가 시공을 하도록 법이 되어 있었는데, 200㎡ 이상으로 범위가 확대 되었다. (2018년 6월 27일 이후) 자격 있는 전문가의 시공 범위를 넓혀서 부실공사를 방지하고 시장을 더 건전하게 만들겠다는 취지와 다르게 왜곡된 현상이 시장을 더 힘들게 만들고 있다는 것이다.
사진제공 세담주택건설
1. 의결주문
건설산업기본법 일부개정법률 공포안을 별지와 같이 의결한다.
2. 제안이유
제354회 국회(정기회)에서 의결되어 정부로 이송되어 온 건설산업기본법
일부개정법률을 헌법 제53조에 따라 공포하려는 것임.
3. 개정이유 및 주요내용
○ 개정이유
공공공사의 수급인으로 하여금 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 하도급계약 변경 요구의 이행을 의무화하고, 이
를 위반할 경우 시정명령 등의 의무이행 확보수단을 마련함으로써 하도급계약의 공정성 확보를 통한 공공공사의 원활한 추진을 도모하는 한편, 건설업자가 아닌 건축주가 직접 시공할 수 있는 범위를 합리적 수준으로 조정함으로써 공중의 안전을 확보하고 소비자의 피해를 예방하려는 것임.
○ 주요내용
가. 공공공사의 경우 수급인이 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 하도급적정성심사 결과를 따르도록 의무화하고, 이행하지 않을 경우 국토교통부장관이 시정을 명할 수 있도록 하며, 시정명령을 이행하지 않는 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 함(제31조제3항 후단 및 같은 조 제6항, 제81조제5호의2 신설, 제99조제11호).
나. 건축주가 직접 시공할 수 있는 건설공사의 범위를 연면적 200제곱미터 이하의 건축물로 축소하고, 다중주택과 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주거용 건축물은 건축주가 직접 시공할 수 없도록 함(제41조).
건설산업기본법 일부개정법률안
건설산업기본법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제31조제3항 후단 중 “한다”를 “하고, 변경 요구를 받은 수급인은 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이를 이행하여야 한다”로 하고, 같은 조 제6항 중 “절차”를 “및 그 이행 절차”로, “등에 관하여”를 “등에”로 한다.
제41조제1항제1호 중 “661제곱미터”를 “200제곱미터”로, “주거용 건축물”을 “건축물”로 한다.
제41조제1항제2호 각 목 외의 부분 중 “661제곱미터”를 “200제곱미터”로, “주거용 건축물”을 “건축물”로 한다.
제41조제1항제2호나목 중 “대통령령으로”를 “다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로”로 하고, 같은 호에
다목을 다음과 같이 신설한다.
다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물제41조제1항제3호 및 제4호를 각각 삭제한다.
제81조에 제5호의2를 다음과 같이 신설한다.
5의2. 제31조제3항 후단을 위반하여 하수급인 또는 하도급계약내용의 변경 요구를 이행하지 아니한 경우 제99조제11호 중 “제81조제3호”를 “제81조제3호 또는 제5호의2”로 한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(하도급계약의 적정성 심사 등에 관한 적용례) 제31조제3항 후단 및 같은 조 제6항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 제31조제3항 후단에 따라 하수급인 또는 하도급계약내용의 변경을 요구하는 경우부터 적용한다.
제3조(건설공사 시공자의 제한에 관한 적용례) 제41조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 「건축법」에 따른 건축허가를 신청(건축신고를 하는 경우를 포함한다)하거나 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용한다.
오토바이를 운전하기 위해 1종 대형면허를 따야합니다.
2017년 12월 8일 청와대 국민청원에 올라 왔던 글이다.
안녕하십니까. 저는 단독주택을 전문으로 설계하고 시공하는 아주...아주 작은 건축 업체를 운영하는 자영업자입니다.
많은 사람들이 단독주택, 전원주택을 짓고 여유로운 삶을 사는 것을 그들의 꿈으로 가지고 있습니다. 그리고 그 꿈을 만들어 가시려는 분들은 저희 같은 건축 회사를 찾아와 그 꿈을 이루시고 합니다. 다만 저희는 ‘무자격 건설업자’ 입니다.
저희가 부도덕하거나 해서가 아닙니다. 저희는 전원주택의 설계를 좋아하고, 그 작은 현장의 일들을 사랑합니다. 하지만 저희가 만드는 이런 작은 집들(20~30평, 주로)을 짓기 위한 최소한의 면허가 "종합건설
업(일반건설)" 면허 입니다. 그리고 이 "종건" 면허로는 아파트도 지을 수 있습니다.
물론 면허를 만들고 유지하는데 많은 비용이 들어갑니다. 건당 1~2억짜리 계약으로 이 면허를 만들고 유지한다는 건 사실 대단히 어렵습니다. 전국의 수많은 건축업자들이 이렇게 ‘무자격 건설업자’ 인 상태로, 그나마 사업자 등록증이라도 가지고 있으면 다행인 정도로, 셀 수도 없이 많은 단독주택 현장들이 ‘건축주 직영공사’ 라는 말로 덮어져서 진행 됩니다.
때문에 저희 같은 업체는 실적이 쌓여도, 공인된 시공 실적으로 인정받을 수 없고, 그로인한 이득도 없으며, 시장 전체적으로는 단독주택을 잘 짓는 공인된 사업자로 자라날 수도 없는 상황입니다.
“
저희는 오토바이로 작은 것들은 배달하는데,
1종 대형 면허가 있어야만 적법한 상황이라
무면허로 일을 하고 있는 실정입니다
”
현행의 건설업 면허 체계의 하위 단계를 더욱 현실적으로 세분화 해주시기를 바랍니다. 일정의 조건을 갖추면 하부에서 세분화 되어있는 자격(Qualification)을 갖출 수 있게 되고 여기에 실적이 쌓이면 그 상위 자격을 갖추고 갖추어서 더 발전할 수 있는 현실적으로 적법한 체계가 절실한 상황입니다.
이는 현업에 종사하는 수많은 일용 기술인들이 대부분 무자격 노동자인 상황을 개선하여, 그들이 전문 시공인으로, 기술자로, 기능장으로 성장할 수 있는 토대가 될 것이고, 저희와 같은 무자격 건설업자들이 합법적인 소규모 전문 건축업체로 안정적인 자리를 잡아갈 수 있는 길이 될 것입니다.
저는 지금의 저의 일을 사랑합니다. 아직도 안정적으로 자리를 잡지 않아 실패와 성공의 중간에서 하루하루를 살아가고 있습니다. 그리고 평생을 단독주택을 지으며 살고자 합니다. 또한 저의 아이들이 원한다면 저의 노하우를 가업으로 물려주고 싶은 마음도 크게 가지고 있습니다.
하지만 지금의 건설업 면허 체계에서 저는 평생을 "무자격 건설업자" 로 살아야 합니다. 저와 비슷한 소규모 업자들, 일용 기술인들은 모두 "무자격 건설업자"로 살아야 합니다. 일정규모 이상의 회사들만 그들의 실적을 인정받고, 정작 실제로 그 탑을 쌓아 올려준 손 들은 어디에서도 자격이나 인정을 받지 못합니다. 그래서 저희들은 저희 안에서 마음으로만 ‘전문가’ 라고 부르고 저희 스스로만 인정하고 있습니다.
“
다시 한 번 부탁드립니다.
건설업뿐만 아닌 산업 모든 분야에서
하부 면허 체계를 세분화 구체화 해주시기를 바랍니다.
사회 전반에 수 백 만 명의 ‘무자격 업자’ 들을
합법적이고 전문적인 기술인으로 인정받는 길을 만들어 주십시오.
”
중간 발판을 없애버린 도저히 오를 수 없는 계단
가랑이를 찢어도 닿지 않는 징검다리
소규모 주택 현장은 3~4명이 한 팀이 되어 시공하는 모습을 쉽게 발견할 수 있다. 개인의 역량이 된다면 충분히 가능한 시장이다. 그런데 이 시장이 사라진 것이다. 아무리 노력해도 불가능한 상황을 만들어 버린 것이다.
소규모건축을 하겠다고 생각하는 사람은 자격증을 소유한 직원 5명과 사무실을 보유한 후 년 70억이 넘는 공사 수주를 계획해야 한다. 적게는 1억부터 많아야 5~6억 규모의 주택을 수십 채 계약을 매년 만들어 내야 한다. 뿐만 아니라 5명의 직원이 이 현장들을 관리해야만 한다.
상식적으로 불가능한 상황이라고 모두가 말한다.
그럼 현업에 있는 사람들은 어떻게 하라는 말인가? 둘 중에 하나다. 합법적으로 불법을 행하거나 큰 자본을 동원해 모험을 시작하는 것이다.
먼저 모험을 해보자. 단독주택으로 확보할 수 있는 마진은 현장마다 최대 3~~4천만 원, 손해를 보는 현장도 있으니 평균 2천만 원 정도로 가정하자. 5명 직원 인건비와 임대료, 사무실 운영비와 세금 등으로 년 5억이 들어간다면 년 간 25채 이상의 주택을 시공해야 한다. 사업을 시작하자마자 이 정도의 공사 실적을 만들어 낼 수 있을까? 현 시점에서 이 정도의 공사를 진행하는 회사는 손으로 꼽을 정도다.
합법적으로 불법을 해보자. 필요요건을 갖추기 위해 사무실을 임대한 후 자격증을 빌린다. 또는 시공자가 종건에 입사하고 건축주에게 종건과 시공 계약을 하게 한다. 여기에서 소위 ‘면대’라는 아이디어가 생기게 된다.
그러나 종건의 입장은 회사를 유지하기 위한 조건과 비교하여 수지타산이 맞지 않을 뿐만 아니라 구조(ex.목구조)와 마감, 공사규모 등이 종건에서의 경험과 다소 상이한 부분이 있다. 그래서 종건에서는 계약 후, 하우징업체에 재도급을 주거나 하우징업체에서 계약 후, 종건면허를 불법 대여하는 현상이 발생하고 있는 것이다.
다음 세대가 사라지면 건축의 미래도 없다
순수 국내 인력 양성의 보고를 없애서는 안 된다
대학 건축과에서 공부하는 학생들을 바라보며 마음 아파하는 사람들이 많다. 그들에게 잠시 후에 닥칠 현실의 벽을 알기 때문이다. 졸업 후 직장을 거쳐 독립하는 경우가 일반적이다. 그러나 이들은 종건부터 시작을 하거나 불법 아닌 불법의 길을 선택해야 한다.
“건축 산업의 길을 막아버린 것입니다.
젊은 건축인들이 떠나 버리게 되면 건축 시장의 미래를 기대할 수 없을지도 모릅니다.”
목조주택은 일반건축과 다른 출발을 했다. 30년이 넘는 시간을 통해 정통 건축의 기회조차 부여 받지 못한 가운데 자생적으로 일반건축과 어깨를 나란히 하는 아니 그 이상의 수준까지 올려놓았다. 자격증이 아닌(제도나 기회조차 없음) 개인의 역량이 있는 수많은 사람들의 노력으로 만들어진 건축으로 시공뿐만 아니라 설계와 감리까지 실행하는 수준까지 이르렀다.
이러한 노력을 경주해 온 수많은 사람들에게는 절망에 가까운 제도다. 5인이 아니어도 2~3인으로도 집을 충분히 지을 수 있는, 도면만 읽을 수 있고 꿈을 향해 노력하는 사람이라면 누구나 지을 수 있는 그런 사람들이 설 수 있는 시장이 사라진 것이다.
목조주택 현장에서는 다른 현장과 다르게 외국인 근로자를 찾아보기 힘들다. 국내 산업 전문 인력이 대를 이어가며 선순환하고 있는 보고와 같은 곳이다. 철콘 현장은 말이 통하지 않아도 무관한 같은 구조의 연속성이라는 특성과 다르게 목조주택 현장은 모두 다른 디자인의 특성으로 순수 국내 기술자들만으로 구성되어 있다. 뿐만 아니라 대부분 장비에 의한 공정화가 이루어진 철콘 현장과 다르게 목조주택 현장은 인력에 의한 섬세한 작업이 요구되는 특성으로 많은 노동력이 투입되는 산업의 선순환 구조를 만들어 내고 있다. 주택 한 채를 짓기 위해 3~400명의 인력이 투입되어 경기 활성화에도 큰 역할을 하고 있다.
성장과 발전을 포기하는 현실
작은 주택만 하다가 고사당하는 구조
이제 200㎡ 이하의 주택에만 갖춰버린 소규모주택 시장은 디자인 개발, 친환경 주택, 고성능 주택 등과는 거리가 멀어지고, 대부분 가격 경쟁으로 내몰리는 상황이 되고 있다. 주택 시장이 성장하기 위해서는 디자인 공법 성능 등에서 건축주의 니즈를 충족시킬 수 있는 다양성이 확보되어야 한다. 그러나 200㎡가 넘는 주택은 스스로 포기하는 현상
까지 내몰리고 있다.
“문제는 성장에 대한 의지, 꿈이 사라진 것입니다. 한 채 두 채 지어가며 실력과 기술을 쌓은 후 더 크고 더 기술집약적인 주택이나 건축물을 짓는 회사로 성장해 가는 것이 이 업계에 종사하는 모든 사람들의 꿈입니다. 그러나 이제는 하고 싶어도 할 수 없는 상황입니다. 아애 200㎡ 이상의 주택은 상담조차 하지 않고 있습니다.”
어떻게 한 번에 종건을 만드나?
계단을 만들어 주어야 한다
시장의 공통된 의견은 몇 계단을 더 만들어야 한다는 것이다. 그리고 모두가 원하는 합법적인 시장을 만들어 달라는 것이다. 건전하게 일하는 사람들이 자신의 삶을 이어갈 수 있도록, 젊은이들이 땀을 흘린 만큼 미래를 설계할 수 있도록 해 달라는 것이다. 열심히 노력하면 한 단계 한 단계 더 큰 미래를 만들어 갈 수 있다는 희망을 가지게 해 달라는 것이다.
200㎡를 기준으로 구분되어 있는 시장을 좀 더 세분화하자는 의견들을 정리하면 이렇다.
건축주의 수요와 산업 발전 모델에 맞춘 건설면허제도를 세분화하여 만들기를 원하고 있다.
100㎡~300㎡ / 100㎡~40㎡ / 40㎡이하
작은 규모의 하우징 업체가 주도하는 시장 양성화 필요
관련 소규모 면허제도 필요해
기존 종건보다 작은 하우징업체가 주도하는 시장을 양성화해야 한다. 소규모주택은 종건과는 또 다른 시장이다. 법적 보호와 규제의 체제를 만들어 제도권 안으로 들어오게 해야 한다. 이를 통해 부실공사 방지, 부당거래 방지, 소규모 건축시장의 양성화, 일자리 보호, 건축주와 업체 양쪽의 권리와 의무를 보호하고 실행해야 한다.
국토교통부 산하 KISCON을 통해 업체정보를 검색하여 해당 업체의 최근 3년간의 거래 실적, 행정처분현황, 부도여부, 부실벌점 등의 신인도를 확인할 수 있다. 소규모 하우징 업체와 팀장급 빌더도 별도의 DB 구축하여 의무 등록을 한다면 소규모주택도 보다 건전한 발전을 도모할 수 있을 것이다.
또한 ‘책임 = 비용’인 현재의 구조에서 ‘책임 = 비용+제도’로 변경될 수 있도록 해야 한다.
하우징 업체의 입장에서 보면 책임에 비해 비용(이익)이 부족하다고 생각되고, 건축주의 입장에서 보면 책임에 비해 비용이 과하다고 생각될 것이다. 이렇게 함으로서 하우징업체의 영역(산업 일자리와도 관련됨)을 보호하고, 예비건축주의 피해도 예방할 수 있다.
면대 영업이 공문으로 가능한 시장은 만들지 말아야
편법으로 운영되고 있는 왜곡된 건축시장
법을 만드는 분들은 세상이 건전하게만 돌아갈 것이라는 믿음을 가지지 않기를 바랄뿐이다. 그렇다면 처음부터 법의 기능이 필요 없었을 것이다. 적어도 건전하게 땀 흘려 노력하는 사람들을 보호할 정도의 세밀한 그물망을 만드는데 까지 만이라도 노력을 요청한다.
200㎡부터 660㎡까지는 기존의 직영이 가능했는데, 종건을 200㎡까지 확대하면서 ‘면허 대여’라는 부작용이 만연하고 있다. 종합건설회사에서 우편이나 팩스로 건설면허를 빌려 준다는 영업을 하고 있다.
명백한 불법임에도 불구하고 자기 회사의 이름을 걸고 근거를 남기면서까지 이러한 영업이 만연할 수 있는 근거는 무엇일까?
일부지만 폐업을 목적으로 면대를 하는 회사가 생기고, 면대만으로 수익을 창출하려는 회사도 생기고 있다. 합법적으로 면대를 한다 해도 도덕적으로 불법이며, 만에 하나 불미스러운 일이 생기면 그 손해는 결국 소비자에게 돌아간다.
건축주는 자신이 누구와 계약을 했는지도 모른다. 억 단위의 큰돈이 알지도 못하는 회사의 통장에 들어간다. 종건이나 시공사 둘 중 한 업체라도 문제가 생기면 건축주만 위험해진다. 건축주 입장에서 보면 결국 시공사는 같은데 비용이 증가하는 구조가 된다. 물론 하자이행증권을 발행할 수 있다는 장점은 있다.
“한 번이라도 불미스러운 일이 생기게 되면 건축주 시공사가 되돌릴 수 없는 피해를 볼 수 있다는 것입니다.
법의 개정 취지와 다르게 이러한 사회 현상이 유도되었다는데 있습니다.”
신축건물 취득세로 인한 건설사 지방세 세무조사건축주의 세금계산서 발행금액 현실화가 목표
이런 상황임에도 불구하고 건축공사업 면허를 보유한 업체 중에서 경기도와 세종시 등에 건설공사를 했던 업체들이라면 세무조사 자료제출을 요구받고 있다. 신축건물에 취득세 과세표준의 적정성 여부를 확인하게 위한 건축주에 대한 취득세 세무조사인 것이다.
법의 구멍이 많을수록 불법의 기회를 많이 제공하게 된다. 건축주의 건축비 현실화와 시공사의 합법적 시공을 통해 건전한 세수확보까지 달성하기 위해서라도 세분화된 건설면허제도를 먼저 제정하는 것이 좋다.
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종합건설면허를 임대(이하 ‘면대’)한다는 내용은 SNS에서 심심치 않게 보게 되는 내용이다.
취재차 들린 건축사사무소와 시공사 사무실에서도 무심코 던져 놓은 팩스로 들어 온 면대 서류를 쉽게 발견할 수 있었다. 공문으로 이렇게까지 할 수 있는 이유는 무엇일까? 종건 사무실에서는 왜 이렇게까지 하는 것일까?
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l 취재 김창규 기자