2021년 목조주택시장 분석보고서

2021년 목조주택시장 분석보고서

편집_엔에스홈 R&D팀 / 월간빌더 편집부

 


1. 2021년 착공 건수 및 시장 분석

2. 연도별 비교

3. 분기별

4. 지역별

5. 북미 시장

6. 2022년 전망


 

 

1. 2021년 착공 건수 및 시장 분석

 

[ 2021년 착공건수 ]

 

2021년 목조주택 착공 건수는 총 10,900세대로 마감했다. 목조주택 착공 건수에는 리모델링 및 증축 통계도 포함되어 있어 신축 공사만 집계한 경우 8,996세대이다. 이 중에서 단독주택을 실질적인 목조주택으로 본다면 총 7,568세대로 전체 착공 건수의 69% 정도이다.

 

즉, 우리가 알고 있는 목조주택이 착공 숫자는 2016년 처음으로 10,000세대를 넘은 이후 지금까지 7,000~8,000세대에 머무르고 있다. 해당 자료를 근거로 2021년 목조주택 시장 규모를 계산해보면 약 1조 5천억 원으로 예상된다.

 

(계산 근거) 2021년 신축 단독주택 평균 평수 : 37평, 평균 평당 금액 : 600만원

 

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[ 2021년 시장 분석 ]

 

2021년 착공건수를 좀 더 자세하게 분류해본다면, 전체 착공 건수 중 신축 공사는 83%를 리모델링 및 증축은 17%를 차지했다. 아래의 그래프는 2010년부터 2021년까지 12년 동안의 신축공사와 리모델링 및 증축 현황을 나타낸 것이다. 그래프 상으로 보면 2010년 이후 리 모델링 및 증축 시장이 꾸준히 줄어든 것을 볼 수 있다.

 

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착공건수에 포함되는 숫자 외에도 많은 소규모 주택 신축이 있다. 그 중 흔히 농막 혹은 Tiny House라고 불리는 6평 이하의 허가가 필 요 없는 이동식 주택의 경우도 생각 외로 큰 시장을 가지고 있다. 이 시장은 허가가 없이 착공이 가능하기 때문에 집계되지 않는다. 이 시 장도 연간 3,000에서 4,000채 정도로 본다.

 

2010년부터 2021년까지 전체 신축 단독주택 수는 90,648세대이다. 일반적인 리모델링 시장의 주기가 10-15년에 한 번씩 온다는 점을 고 려하면 리모델링이나 보수, 증축 시장에 대한 준비가 필요할 것으로 보인다.

 

또한 최근 트렌드로 떠오르고 있는 가드닝에 대한 업계의 관심도 필요하다. 가드닝 시장의 성장세가 상당하다. 가드닝 시장에 가장 적합 한 주택의 방식이 전원주택인 점을 고려한다면 가드닝 시장의 성장이 목조주택 성장에도 큰 기여를 할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

2. 연도별 비교

 

[ 2010-2021년 연도별 착공 건수 및 주요 이슈 ]

 

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위의 표를 보면 우리나라 목조주택 착공건수에 가장 큰 영향을 준 것은 급격한 제도의 변화와 건축주의 신뢰가 하락한 부분이다. 이런 상 황에서 2016년 하락하기 시작한 이후 2020년 처음으로 착공 건수가 늘어났다. 코로나19 라는 전염병 사태로 인해 라이프 스타일과 트렌 드가 변화하는 시점이 목조주택 시장을 키우기에 기회가 되었다.

 

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2018년 이후 연도별 착공건수 및 허가건수, 월별 착공 현황이다. 전체적으로 봤을 때 2018년 착공건수와 허가건수의 차이가 크지 않지만 2019년 이후부터는 착공건수와 허가건수의 격차가 벌어지는 것을 확인할 수 있다. 2020년부터 시작된 코로나 팬데믹으로 인해 공기가 길 어진 점, 2020년 말부터 시작된 물류 대란으로 인한 자재 수급 불안이 착공 건수와 허가 건수의 차이를 벌어지게 만들고 있다.

 

착공건수와 허가건수의 차이가 벌어지는 것과는 상관없이 2021년은 2019년, 2020년 대비 착공건수가 눈에 띄는 성장을 했다. 각각 7% 와 8% 성장을 하였으며 2016년 이후 첫 성장이라는 점에 의의를 둘 수 있다. 2020년 코로나로 인해 착공을 미루던 건축주 분들이 더 이 상 미루지 못하고 착공을 시작한 점을 가장 큰 요인으로 보고 있다.

 

 

3. 분기별 비교

 

[ 2021년 1분기 ]

 

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2021년 1분기 중 1,2월은 비건축시즌이다. 하지만 2020년 코로나로 인해 미뤄졌던 착공 건들이 구조재 및 OSB 가격 상승이라는 건축주 들의 불안과 합쳐져 빠르게 증가하기 시작했다. 실제 목재가격도 2020년 대비 2배 이상 상승하여 건축주와 계약을 한 시공 업체의 입장 에서는 최대한 목재 가격이 낮을 때 착공을 들어가는 게 낫다는 판단을 했다. 이는 2020년 9월부터 오르기 시작한 목재 가격이 큰 영향 을 미쳤다.

 

 

[ 2021년 2분기 ]

 

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2분기는 정말 혼돈의 시기였다. 자재값은 심한 경우 매주마다 가격이 올랐고, 단순 수치로도 120% 이상 상승하였다. 실제 미국 현지 목재 가격도 5월 2-3주차 역대 최고가에 도달하였다. 현지 가격 상승은 국내 가격에도 큰 영향을 미쳤다. 실제 국내 평당 골조 금액이 50~60 만 원 선에서 80만원~90만원까지 올랐으며, 40평 기준 1천 4백만 원 상승한 것으로 집계된다. 이런 가격 상승에도 불구하고 2분기 착공 건수는 2019년 이후 최고 착공 건수를 달성했다. 2019년 대비 3%, 2020년 대비 10.6% 상승하였다.

 

 

 

[ 2021년 3분기 ]

 

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2분기부터 시작된 목재 가격이 단 2달 만에 2020년 가격 이하로 떨어지면서 목조주택 시장은 큰 혼란에 빠졌다. 아무도 예상하지 못한 방향으로 목재 가격이 움직이기 시작했다. 착공건수를 보면 2020년 9월 착공건수가 급상승하였다. 이 부분은 2020년 7-8월에 집중된 태 풍과 비로 인해 지연된 현장들이 9월에 몰리기 시작하여 급상승한 것으로 보인다. 실제 분기별 착공건수를 비교하면 2021년은 2020년 대비 6.6%, 2019년 대비 5.7% 상승하였다.

 

 

[ 2021년 4분기 ]

 

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4. 지역별 비교

 

[ 지역별 신축 단독주택 착공건수 및 평균 평수 ]

 

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국내 17개 행정자치 구역 별 신축 단독주택 착공 건수 및 평균 평수이다. 경기도, 강원도, 충청남도, 경상북도 순으로 신축 목조주택 착공 이 많으며 상위 4개 지역이 전체 착공건수의 65%를 차지한다.

 

 

[ 분기별 지역 착공현황 및 평균 연면적 ]

 

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5. 북미시장

 

[ 2차 세계대전 이후 가장 심각한 목재 가격의 변동성 ]

 

최근 주요 건축 자재(목재, 콘크리트 등)의 가격이 2차 세계 대전 직후 상황보다 더 예측하기 어렵다. 최근 NAHB의 조사에 따르면 전 체 건축 자재의 가격(구조재, 합판, 외장재, 지붕재, 창문 등)이 12월만 해도 1.5% 인상되었고, 목재가 가격 상승의 주요 축이 되었다. 구 조재로 많이 사용되는 침엽수의 가격은 9월 이후 거의 45% 상승하였다. 8월 달 이후로 제재소에서 판매되는 금액이 3배 이상 올랐다.

 

그러나 가격의 변동성이 문제이다. 팬데믹 이후 목재 가격은 심하게 요동쳤다. 1947년에서 2019년 사이 월별 목재 가격 변동률은 평균 0.3% 였다. 하지만 2020년 1월 이후 평균 변동률은 12%에 달한다. 2020년부터 2021년 단 2년 동안 목재 가격의 변동률이 1947년 이후 가장 높았을 뿐만 아니라 기존 기록에 3배 이상 올랐다는 것도 문제이다.

 

“목재 가격의 변동성은 전체적인 주택 시장의 가격을 높인다.”

이러한 변동성은 주택 시장에도 파급 효과를 발생시킨다. 그 결과 주택 시장은 역대 최저치의 자재공급량으로 인해 어려움을 겪었다. 미 국에서 지어지는 단독주택의 90%는 목조주택이다. 그리고 나머지 9%가 콘크리트 주택이며 나머지는 스틸프레임 구조다.

 

“높은 목재 및 다른 건축 자재에 대한 부담은 건축주들이 고스란히 떠안는다.”

높은 목재 및 다른 건축 자재에 대한 부담은 건축주들이 고스란히 떠안고 있다. 이 상황에서 빌더들의 도전은 계속해서 올라가는 건축 자 재 가격을 건축주와 협의하여 계약된 금액에 맞출 것인가이다. 건축 자재 가격의 불확실성은 가격에 민감한 엔트리급 주택 시장에 가장 큰 영향을 준다. 이러한 추세가 지속되면 시공업체들은 고급 주택 시장으로 이동하게 된다.

 

목재는 단독주택 뿐만 아니라 리모델링, 보수 그리고 다세대 주택에도 사용된다. 목재 가격의 상승은 리모델링이나 보수, 다세대 주택의 착공을 지연시키게 되고 임대 시장을 얼어붙게 만든다. 현재 주택 시장의 특징은, 주택을 구입하려는 사람이든, 임대를 구하는 사람이든 가성비 좋은 집은 찾을 수 없다는 점이다. 현재 미국에는 520만 세대의 주택이 부족한 것으로 집계된다. 현재의 주택 부족 상황은 새로 운 집에 대한 수요가 꾸준히 늘어나는 상황에서 공급망과 가격에 문제가 생기며 주택 공급에 차질이 생겨 발생한 문제이다. 지금 상황에 서 건축주들이 할 수 있는 것은 단 한가지다. 기다리는 것! 평소보다 더 오랜 기다림이 될 수도 있으나 현재 상황에서는 기다리는 것 말 고는 할 수 있는 게 없다.

 

 

[ 시장동향 ]

물류 및 선적 상황

미국 서부 항의 선적 문제가 지난해보다는 좀 더 나아졌으나 여전히 목재 시장에서는 선적이 문제가 되고 있다. 항만 노조와 선사와의 협 의가 몇 년째 지속되고 있으나 여전히 합의는 보지 못하고 있다. 현재 계약이 7월에 만료된다. 노조는 30개 항구에 2만 명 이상의 직원 의 계약기간 1년 연장을 요청하는 상태이다.

 

동시에 합판과 목재 수출업체는 컨테이너 수급에 여전히 난항을 겪고 있다. 작년 선적이 잘 되지 않아 밀려 있던 수출 물량이 빠져나가지 못하고 있는 상황이다. 뉴질랜드와 남아메리카에서 수입되는 물량이 점점 줄어들고 있다. 물류 혼잡이 타코마와 시애틀에서 심각한 상황 이다. 선사에서는 일부 목적지의 운항 스케줄을 제외하고 있다.

 

미국 목조주택 시장

2020년부터 시작된 집수리 열풍이 아직도 계속되고 있다. 2020년도에 과열되었던 DIY 시장은 작년에는 안정되었다. 그러나 하반기부터 다시 시작된 리모델링과 보수 및 DIY 시장이 2022년 주택 시장의 새로운 원동력이 될 전망이다. 미국에서 2021년 총 소비된 목재량은 2020년 대비 소폭 감소하였다. 2020년 대비 보수나 리모델링 분야에서 사용량이 감소했기 때문이다. 그러나 2020년도 DIY 시장이 매우 강세였기 때문에 감소한 것으로 2021년 목재 소비량은 여전히 역사상 손에 꼽을 정도로 매우 강한 수요를 보였다.

 

2022년 목재 소비량은 2021년 대비 7% 정도 오를 것으로 예상된다. 2022년에는 2020년도와 마찬가지로 리모델링, 보수, DIY 시장이 목 재 소비량을 올리는 가장 큰 요인이 될 것이라고 전망한다.

 

“주택 가격 급등, 주택 매물의 부족, 강력한 임금 상승, 그리고 재택 근무를 진행하는 업체의 증가는 R&R(Repair and Remodeling) 시장 의 단단한 밑바탕이 될 것이다.” 라고 목재 경제학자 Dustin Jalbery가 말했다.

 

2021년 11월 기준 미국의 평균 주택 가격은 $353,900이였으며, 이는 2020년 대비 14% 오른 가격 이였다. 미국 남부 지역의 집값 상승이 매우 강세이다. 이런 상황에 가장 큰 영향을 끼칠 요인은 주택담보 대출 이자율이다. 높은 비율의 이자율은 R&R 프로젝트를 진행을 하지 만 현금이 없는 사람들에게 큰 걸림돌이 된다.

 

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2022년 전체 판재 예상 소비량은 2021년 대비 5.2% 증가할 것으로 집계된다. 신축건물은 지속적으로 판재의 소비량을 늘리고 R&R 시장 이 그 뒤를 받쳐줄 것이다. 2021년 미국에서는 비구조용 판재의 수요가 매우 크게 늘어났고 2022년 상반기까지 계속될 전망이다. 비구조 용 판재의 수요가 늘어나게 된 배경에는 보수 및 리모델링, 홈퍼니싱, 심지어는 자동차 생산까지도 중요 분야에 들어간다.

 

 

6. 2022년 전망

 

2022년 빅 이슈

국내 목조주택 착공에 영향을 주는 것은 크게 3가지가 있다. 금리, 자재 및 인건비의 상승 그리고 법규다. 현재의 상황과 같이 금리와 자 재 가격이 상승하기 시작하면 신축하기 어려워진다. 그렇다면 왜 3가지가 국내 목조주택 착공에 큰 영향을 미치는지, 이 상황을 토대로 2022년 전망을 알아보자.

 

금리 인상

2021년 전 세계에 많은 돈이 공급되었다. 그 중 전 세계 기축통화를 찍어내는 미국은 2020년부터 시작하여 돈을 풀고 있다. 미국의 대응 을 한번 보자. 2020년 3월 15일 제로금리 정책 복귀하였다. 2020년 3월 20일 무제한 양적완화를 선언하였으며 2020년 4월 2800조원을 추가로 투입하였다. 단순히 미국만이 아니다. 독일의 경우 1,024조원, 영국은 540조, 프랑스는 473조, 일본은 1,200조 등 전 세계 각국에 서 코로나로 인해 침체된 경기를 부양하기 위해 경기 부양 정책을 펼치고 있다. 이렇게 돈이 풀리기 시작하며 2022년 인플레이션이 걱 정되는 상황이다.

 

각국에서는 이를 타개하기 위해 금리 인상책을 꺼내 들고 있다. 국내의 경우 2021년 12월 28일 기준 주택담보대출 금리는 3.63%로 한 달 만에 0.12% 상승하였으며 2014년 5월 이후 7년 7개월 만에 최고 수준이다. 신용대출 금리의 경우 5.12%로 전월 대비 0.04% 하락하 였으나 이는 일부 고신용자 대상 상품판매로 인해 약간 떨어진 것으로 보인다. 이런 금리 인상이 계속된다면 건축주들에게는 부담이 될 수밖에 없다.

 

2021년 종합부동산세율이 다주택자에게 크게 부과되기 시작했다. 실제로 집을 짓을 수 있는 현금을 보유하고 있는 그룹이 될 수밖에 없 다. 이 상황에서 인플레이션이 발생하고 금리 인상이 된다면 집을 짓거나 사려는 사람들의 수가 급격하게 줄어들 수밖에 없다.

 

자재 및 임금 인상

자재 가격은 큰 이슈이다. 전 세계 유통망에 문제가 생기고, 유가가 오르며 원자재 값이 오르기 시작했다. 이는 자재 값의 인상을 불러왔 다. 목조주택을 짓기 위해서는 목재 뿐만 아니라 철, 시멘트 등 다양한 자재가 사용된다. 어느 것 하나 오르지 않은 자재가 없다. 물가 상 승으로 인한 인건비 상승도 큰 영향을 준다. 최근 현장 근로자를 대상으로 한 세무 강화가 시작되었다.

목조주택이라고 단순히 목재만 가지고 집을 지을 수는 없다. 아래 철강 분야 주요 원자재 가격 그래프를 보자.

 

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철강 분야의 가격도 엄청나게 상승했다. 단순히 철강분야만이 아니다 레미콘 가격도 큰 폭으로 상승했다. 전체적인 자재 가격의 상승은 우리가 흔히 말하는 평당 가격에도 영향을 미칠 수밖에 없다.

 

법규 강화

법규의 강화는 우리가 2016년부터 겪은 목조주택 착공의 하락 주요 원인이다. 최근 발생한 HDC 광주 사태로 인해 전체적인 건축 법규가 강화될 가능성이 매우 높다. 또한 농지원부의 농지대장으로 전환 및 현장감독 강화 방침도 영향을 줄 것으로 판단되고 있다.

 

2022년 시장 전망

2022년은 쉽지 않은 한 해가 될 것이라고 본다. 2022년 목재 가격이 다시 오르고 있다. 이번 오름세는 작년과는 다르다. 작년은 코로나로 인해 공급량이 크게 줄어 수요를 따라가지 못해 발생한 사태이며 아무도 겪어보지 못해 가수요가 크게 붙었다. 하지만 금년은 작년과 다 르다. 원목 가격도 오르고 있으며 모두들 겪어본 사태이기 때문에 신중함에도 불구하고 가격이 오르고 있다.

 

단순히 구조재만이 아니다. 접착제와 같은 기타 부자재들의 가격도 계속해서 오르고 있다. 물류난까지 심각한 상황에 직면하며 국내에 는 다양한 구조재, OSB가 유통되고 있다. 캐나다산 구조재와 OSB의 가격이 오르고 국내로 공급할 물량도 줄어들었다. 이에 따라 국내 많 은 업체들이 유럽이나 아시아, 동남아에서 제품을 수입하고 있다.

 

이번 코로나 사태와 시장의 혼란함이 그냥 가장 저렴한 제품을 찾던 시기에서 벗어나 시장 전체적으로 성장할 수 있는 기회라고 본다. 다 행히 세계 경제가 안정되고 전염병 사태가 종식된다면 다시 시장이 성장할 수 있는 원동력을 가지게 될 것이다. 오히려 지금과 같이 전체 적인 가격이 올라간 상황에서 건축주들에게 좋은 자재로 좋은 집을 지을 기회를 제공하기 더 쉽다고 본다.

 

2022년에도 많은 어려움이 따를 것이다. 특히 2022년도 가장 큰 자재 이슈는 구조재, OSB 가격과 단열재가 될 것이다. 목재나 OSB의 경 우 국내 수입상에서 작년 가격의 심각한 변동성을 겪었기 때문에 가격이 오를수록 자재 업체 입장에서는 구매에 대한 부담감이 더 커질 수밖에 없다. 그리고 하반기에 가서 심각한 공급 부족으로 이어질 수도 있다.